La justice allemande interdit à Berlin de plafonner ses loyers

A Berlin. © DAVID GANNON A Berlin.

C’était le projet phare du Sénat de Berlin (gouvernement régional), une promesse électorale d’une alliance de gauche entre sociaux-démocrates (SPD), radicaux (Die Linke) et écologistes (Die Grünen) qui avait introduit, début 2020, le plafonnement des loyers pour freiner la flambée des prix dans la capitale.

Malgré ses bonnes intentions, le Conseil constitutionnel de Karlsruhe a jugé que Berlin avait dépassé ses prérogatives. C’est à l’Etat fédéral de réguler le marché immobilier, pas aux Länder (régions), ont décidé les juges. En 2015, le gouvernement Merkel avait déjà voté une loi sur l’encadrement des loyers (hausse limitée à 10% en cas de nouvelle location).

Le plafonnement, qui va plus loin qu’un encadrement, était donc une tentative de contrecarrer – par la contrainte – la hausse des loyers qui ont doublé en dix ans dans la capitale, un marché où 80% des logements sont occupés par des locataires, l’un des taux les plus élevés d’Europe.

Le Sénat de Berlin a non seulement gelé les loyers sur cinq ans mais également fixé un plafond. Le prix au mètre carré est passé en 2020 de onze euros à neuf euros, selon les chiffres de l’Association des locataires berlinois (Berliner Mieterverein), qui s’était réjouie d’une «bouffée d’air» sur un marché immobilier extrêmement tendu. Plus de 1,5 million de logements, construits avant 2014, étaient concernés par la mesure, dont 340 000 ont subi une baisse de loyer de 11% en moyenne, parfois de plus de 30%.

Résultat : l’annulation de la loi va entraîner pour des milliers de locataires, obligés de rembourser rétroactivement la différence, des difficultés financières. Les grands groupes immobiliers ont promis de faire acte de bienveillance pour ceux qui n’ont pas provisionné la différence. Le Sénat a promis de leur venir en aide. C’est une décision «dure à avaler», avoue Lukas Siebenkotten, le président de la Fédération nationale des locataires (Deutscher Mieterbund). «Mais c’est en même temps un avertissement en direction du gouvernement fédéral qui doit faire quelque chose contre l’explosion des prix dans les villes allemandes», a-t-il pesté.

«C’est dure à avaler mais c’est en même temps un avertissement en direction du gouvernement fédéral qui doit faire quelque chose contre l’explosion des prix dans les villes allemandes.»

Lukas Siebenkotte, président de la Fédération nationale des locataires (Deutscher Mieterbund)

Mais la loi a surtout profité au départ aux plus riches dans les beaux quartiers. «Mon loyer [dans le quartier chic de Charlottenburg, ndlr] a baissé de 30%. C’est absurde ! Les petits loyers à sept euros le mètre carré en revanche n’ont pas bougé», constate Olivier Bourdais, spécialiste du marché immobilier berlinois depuis dix ans et directeur général du gestionnaire d’actifs Grizzly Investors. «Il s’agit d’une expérience politique aberrante. Un plafonnement est complètement absurde car il ne permet pas de répondre au problème de la pénurie. Au contraire, il l’aggrave. Il faut construire plus», dit-il. «C’est la loi la plus interventionniste sur le marché de l’immobilier depuis la fin du socialisme», a pesté l’opposition conservatrice (CDU), à l’origine de la plainte en justice.

Loi contreproductive mais 70% d’avis favorables

Baisse drastique de l’offre locative sur le marché, hausse des ventes de logements destinés à la location, retard des modernisations, renoncement aux rénovations… Cette loi a été contreproductive, assurent plusieurs études. Selon l’Institut allemand pour la recherche économique de Berlin (DIW), connu pour ses positions plutôt sociales, les loyers ont baissé de 11% en un an mais le nombre d’offres de locations a chuté de plus de 50%. «La recherche d’un appartement a été encore plus difficile pour ceux qui s’installent à Berlin ou pour les familles qui doivent déménager par manque de place», constate l’expert Konstantin Kholodilin du DIW, auteur d’un rapport sur les effets de la loi.

«Toutes les expériences interventionnistes, que ce soit à New York, à San Francisco, Barcelone, Londres ou Stockholm ont démontré que les investissements dans la qualité des logements en pâtissent. Pas seulement la modernisation énergétique ou les adaptations pour les personnes âgées mais aussi le maintien en l’état», ajoute l’Institut de conjoncture de Munich (Ifo).

La discussion sur le plafonnement n’est pas close pour autant car la mesure reste très populaire. Dans les sondages, elle recueille 70% d’avis favorables, même parmi les électeurs de droite (plus de 50%). A cinq mois des élections, la pénurie de logements et la hausse vertigineuse des loyers pourraient devenir des thèmes de campagne. D’autant plus que les écologistes, en mesure de prendre le pouvoir en septembre, ont inscrit un renforcement de l’encadrement des loyers dans leur programme.

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